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 作者  ceca (生活藝術大師? ? 𢏐?)                             看板  Gossiping 
 標題  Re: [新聞]房價將跌35%：現在買房，是人生最錯誤決定                      
 時間  Fri May 31 17:48:19 2013                                               
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這邊我要釐清一個觀念.

政府主要炒地皮,不是炒房.

現在全台灣地皮都在漲,除了特殊沒落區塊會有相對跌幅外,基本上東部南部中部全都漲.

and...我講的是土地.


但是你買房子,為啥買非5都會被套牢呢?

那是因為房屋會折舊.

一棟透天,30坪,建蔽率60%=可以蓋18..算20坪好了.蓋4F建坪就80坪.

一坪建築費是5.5起跳,5.5萬是超陽春的一般不會這樣蓋,所以大約6~8萬.

好算7萬平均.

這樣你蓋一棟30F的新透天,你的建築成本是560萬.

然後加上地價,建地一坪15萬,30坪450萬.

所以鄉下地方新透天,動不動就一千萬起跳是這樣來的.

然後當你住了3x年,基本上建築就不值錢了.

so...3x年以上透天,我們估價都是用地價在估.

而這邊要是30年地價成漲50%,450萬變700萬.

那...你這間當初買一千萬的透天,過3x年就只剩700萬.

這就是很多人房地產被套牢的主因.

地價成漲遠低於建築費折舊損耗...

5都不會被套,是因為地價成漲速度很快,很容易就cover掉建築費折舊.


so...我投資,從來不看新屋,完全不碰新屋,我自己也不住新屋.

我對新屋有恐慌症,就像我對汽車落地打8折有恐慌症一樣.

也因此,我一定優先考慮買中古屋來整建,反正我們有熟識的小包.

整建起來,花個200萬,就和新的一樣好住...(其實不用200萬)

過30年折舊,我也只是損失200萬,地價很容易就cover掉這個數字.

也因為同樣原因,我個人不喜歡大樓.

當然如果是有風景的大樓,就另當別論.

因為風景加持效應可以視作透天大地坪持份的增值效應.

所以中古景觀豪宅,我也會考慮.

不過風景一定要看到有水,並且要是面湖面河面海面港的第一排.

至少也要是偽地一棑.(就是前面只夠蓋透天,而你高樓層景觀不會被檔)

當然投資方面,純土地自然是最好的,能和土地相提並論的,則是透店.

畢竟我家走向是長期型,隨便一放就是三年五年.

我買的東西,一定要經得起壓,經得起放.

房地產投資,越能放,風險越低.

短期殺來殺去,其實並不健康,又累又不一定賺得比較多.

長期才是躺在裡面睡三年,睡醒漲1000萬...

而自住,就要用長期投資的眼光去看他,不要學短期的買房方式.

只是一般仲介接處的都是短期,所以他們的觀念通長也都被短期遷著走.

因此,買屋時自己要多加注意就是了.


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◆ From: 114.27.113.193
→ kitune:還在想說你怎不出來發文                                   05/31 17:49
推 youngglasses:不錯的概念                                         05/31 17:50
推 b0d:推                                                          05/31 17:50
→ Skabo:的確是投資客想法 但是自住新屋的爽度高太多了               05/31 17:51
→ citcal:舊屋往往是吃虧在停車位跟電梯                             05/31 17:52
→ Lailungsheng:3年5年也是短期.                                    05/31 17:55

我爸放過20年的.

然後他這壯舉成為所有親朋好友投資的楷模...XD

"挖,眼光20年,比建商養地還厲害..."


機本上放2~3年就算長期投資了.

然後一般抓5年,尤其店面,你看好要提早5年進場,不然會買不到.

但住宅大約重大建設前2~3年買,完工就賣就好.

簡單無腦沒煩惱.

放太久那個.....人生沒那麼多20年阿..另外也沒漲比較多.


一般養超過10年的,都是大筆的.

一次1千多坪以上這種.

企業或建商才在養這種.

提早卡位壟斷土地,誰有地誰就可以稱王.

就像高雄,夢時代那一大塊地,多少人想要買不到.

遠東旁邊停車場,遠東也養了20年了.

你現在才領著幾百億想到高雄投資.

精華區的土地全都不賣給你,你就只能去很奇怪的爛地方,然後買到不方正又詭異的土地.


但是我們私人,沒有玩這麼大,所以不需要養個10年以上,太累了.


※ 編輯: ceca            來自: 114.27.113.193       (05/31 17:58)
※ 編輯: ceca            來自: 114.27.113.193       (05/31 18:01)
→ Monicayan02:你是投資投機，所以找中古屋，但自住還會只找中古？    05/31 18:04
→ Monicayan02:光是結構，工法，建材幾年就差很多！                  05/31 18:04

那只能說花錢享受.

就像汽車一樣,使用者付費.

※ 編輯: ceca            來自: 114.27.113.193       (05/31 18:06)
推 citcal:其實結構 工法 建材...這20年來差別不大,只是差在裝潢材料   05/31 18:10

其實現在黑心工法進化很多.

一坪4萬,4F本來要蓋3個月,他不到兩個月就蓋好了...XD


基本上,"書上寫的"3x年以前鋼筋水泥工法,都是可以耐10級地震的.

但是現在,朋友家族搞營建的講過.

"豪宅之所以是豪宅,就是因為他照書本上蓋"

一般非豪宅建案,工法基本上都偷吃步很大.

反而你找一般小包蓋傳統工法,一坪給他5.5萬.(就是沒有建築設計,單純陽春蓋起來)

他蓋的比建商蓋的還實實在在.

我家店面整建,我就找朋友去看過,基本上8成都沒問題.

只有一些像鋼條本來要繞個圈,他們綁就打個彎圖個方便,間距15公分,他們就大約16~17.

ok...這樣的誤差,我很滿意...XD

※ 編輯: ceca            來自: 114.27.113.193       (05/31 18:17)
→ citcal:3.40年以上的才有點差別,不過多也是花個一兩百就能煥然一新  05/31 18:12
→ Monicayan02:20年來差別不大？你是看到鬼？                        05/31 18:18
推 Lailungsheng:我覺得3.5年短期是因為一般人也能看到3.5年的光景.    05/31 18:20
→ Lailungsheng:能持有10年以上.應該是有遠見...或黨證0.0"           05/31 18:20
→ citcal:20年來大差別在哪??法規大致上也修改不多,真對一般性建築    05/31 18:23
→ citcal:偷吃步很大少很多了(不過確實要看地區,有些縣市蠻妙的)      05/31 18:26
推 xflies:投資高手說話了                                           05/31 18:41

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