本文轉貼自PTT
台灣最大的本土社群網站
分享這篇文章到Facebook、Google+或噗浪！
作者
ceca (生活藝術大師? ? 𢏐?)
看板
Gossiping
標題
Re: [問卦] 有炒房搞養套殺的八卦？
時間
Sat Oct 12 10:57:28 2013
───────────────────────────────────────
※ 引述《lc301 (58度)》之銘言：
: 以下可是坊間炒房學員須繳錢學到的炒房課程之"一"
: 鄉民聽到賺到(其實也沒什麼了不起的技術 但居然還不便宜)
: 通常炒房注重在獲利 而其獲利越高 越值得炒
: 炒房第一部曲:
: 當欲選擇"中古屋"時 在炒房的標的判斷上 需要三個要件
: 1.重大訊息:
: 包含政府的非嫌惡設施重大公共建設或民間大企業投資案:
: 比如政府興建的捷運 美術館 巨蛋 或民間南紡企業要蓋夢時代等 來做分析比較
: 通常捷運cp值是最高 其他像巨蛋 則要判斷與考慮 因為常會導致交通混亂與夜間噪音
: 僅能適合商業區塊 也就是投資店面等
: 2.政府房市政策:
: 像是房貸優惠利率與升降息以及奢侈稅或其他稅捐都會影響手上炒房資金運用
: 3.標地附近現成交通周圍環境與是否有無其他空地以及空地的多寡大小等:
: 在符合前述1要件重大建設下 這附近的目前的交通狀況和馬路寬度則會影響生活機能
: 的強度 還有附近空地有無跟多寡 意味將來代表建商可能購來養地
: 若為肯定 跟在旁邊漲幅通常非常大
: p.s
: 還有很多很多招式 我有事要出去 有空在講
來基礎解釋這個現象.
基本上房價會漲,是因為大量買賣,每個賣家給他加一點造成的.
房價會跌要足夠的理由,你買500萬的房子,要你499賣一定要有很嚴重的理由.
(但這個不談)
so....由此可知,房價要漲,一定要一直買賣.買賣率低的地方漲幅不明顯.
而會房地產是大資金物件,所以需要國際級的熱錢才炒的動(薪水閃一邊去)
要國際級的熱錢進入房市,需要政策和大環境影響.
例如台灣最近熱錢進入台灣有幾大理由.
1.稅低,尤其財產/所得/營業稅比他國低,所以工廠東南亞出貨,台北總部收錢.
公司配股分到的股利就會在台灣有錢人手上,錢自然優先考慮投資台灣.
(台灣很惡劣,壓榨他國勞工,把錢都收回台灣..造成台灣經濟一直成長又很強
當然在台灣領薪水的魯蛇永遠搞不清楚狀況,不懂為啥關上電視台灣就很美好)
2.保障好,不打仗,政策穩定,走向開放,多國免簽等等,適合長期保值.
3.中國經濟有一些隱憂,華人找避風港.
而當熱錢進入台灣後,其實很多地方可以跑,但為啥跑房市.理由是
1.稅低,持有稅太低比通膨還低,你10億沒辦法存銀行,丟其他有風險,就無腦丟房市.
2.可以避米國全球稅,快把錢轉入台灣房地產,然後利用時間差放棄米國綠卡或公民身分.
3.遺產稅低.
so....這就是所謂政令影響房市的最基礎理由和狀況.
再來講重大建設.
熱錢進入房市,要決定去處.
你要有吸引力讓人把錢買你這邊,不然台灣這麼多房子可以買,幹嘛他不買中央山脈.
所以有重大建設,就會讓人有期待,有錢人又最愛買未來的景苑.
所以有重大建設,會吸引有錢人帶頭先買.
有錢人買,房價就漲,房價漲就有更多人追漲,有人追漲就有人炒作短期跑進跑出.
這樣就造就大量買賣,自然房價就一直疊高.
so....重大建設是引藥,引出了大量買賣,才疊高房價.
也因此,有些建設會讓房價漲得很誇張像高雄巨蛋.
那是因為高雄過去20年都沒重大建設,只有一個巨蛋.
所以所有的錢都跑過去炒,集中炒作造就巨蛋四周的一片繁華.
而現在高鐵新光三越效力就低很多,因為現在高雄重大建設太多,分散熱錢.
當然反過來講,高雄過去20年都不開發,所以錢都不進來.
但現在高雄瘋狂開發,所以大量資金都進來.造就大環境10~25%成長.
(大環境喔...小環境區域成長在加上去,最豪洨的區域兩個月漲20%..比股票還可怕)
這是另外一個情況.
最後空地.
基本上老舊市區有一個很大的天殺問題就是,物件太少.
現在中古屋,仲介和房屋比越來越低,仲介越來越多,賣屋數量其實很低.
所以會造成買賣不夠熱烈的情況.
這種情況很容易發生在舊市區,像高雄前金區,苓雅區等等.
但其實這些舊市區,不向台北萬華或台中火車站那樣有沒落的風險.
高雄舊市區永垂不朽,因為地理位置卡住港口最好的發展腹地區域.
高雄又是以港為生.
不向台北,萬華老了我就去蓋大安,大安蓋滿了我跑去搞五股南港新莊副都心.
台中則是越發展越接近港口.
而高雄!?...你的心臟永遠跑不掉,就是在前金新興苓雅區.
但是雖然這些老市區有地理優勢,可是卻因為大量自住戶的關係.
所以賣出物件很少,越來越少,所以價成長的很慢,慢到我最近都在脫手要跑別處.
(空屋越少,漲價越慢...一堆人搞不清楚狀況..XD)
當然市政府有搞手段,把土地從住宅改商用,造就土地價值,進而刺激都更合建.
(本來建商跟妳加收一坪50萬,你猶豫,現在他可以收65萬,你就賣了
所以最近前金新興區不少地方都在改建大樓....)
不過和有大量空地的地方比,還是差多了.
而空地好處就是,我這邊一棟樓拉起來就4x~6x戶可以賣.
我拉10棟就500戶可以賣.
所以有空地才有大量物件可以賣,有大量物件可以賣,才有大量疊加房價的機會.
而最近物件量大增是因為,突然蓋太多.
突然蓋太多是因為,政府今年獎勵容積率,我忘了獎勵多少.
反正本來你可以蓋50戶,今年蓋你可能可以蓋55~60戶.逾時不補.
所以今年建商才卯起來蓋,瘋狂的蓋.
而出售量大增,有一大堆都是紅單預售屋和新屋造成的.
這個量m不是賣不出去造成,而是工廠量產造成的..
反而舊市區惜售更嚴重...如果有在盯市場,看一下一年前和現在前金區的物件就知道.
自住戶看到房價再漲,根本不會賣房子...
so...空地多才好炒高房價是這樣來的.
當然以上三點是大樓住宅走向.
土地的話會和都市發展走向有關,像大寮土地一直炒,是有理由的.
土地翻漲不需要大量買賣去疊,只要他有辦法做夢,價格隨你開天價.
而玩土地的人,買400賣2000只是剛好而已(我家上塊土地就是這樣)
不需要行情,我他媽就是開2200,就是會有政治人物跑來殺2000買定.
所以土地不一樣.
店面則是另外一種情況.
高雄單坪最貴的店面,不是美術館,不是農16,不是澄清湖.
目前應該還是六合夜市內的透店...只是人家也不賣你就是了..XD
因為靠那個店面賺錢速度,遠超過妳房地產增值.
店面看商業性,你大量新屋的鬼城沒有商業性,空有貴鬆鬆的地價和建築費用.
其實生意人根本不會想去買.
而生意人,才是炒作店面的大戶...
所以店面玩法也不太一樣,商業性很重要.
其他像辦公室會需要政商中心,或是物流良好處等等.
中古透天在乎土地價值.
景觀豪宅的窗景決定價值.
so......我才講,這三點是一般大樓中古屋產品的走向觀念.
有特定物件限定.
--
142 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 69876
143 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982
144 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982
145 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982
146 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 35982
147 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 79992
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 1.172.127.94
→
malediction
:買給我
10/12 10:57
→
Lion7788
:房價會跌 折舊就會跌了 除非地段好 公共建設加持
10/12 10:59
折舊一樣...你10年錢買300萬,你10年後會賣299媽..XD
別忘了,房價是屋主開的,不是政府開的.
折舊要在資金都不進入房地產的世界,例如20年來的高雄.
這樣因為屋子老舊,旁邊新屋拉價拉不起來只好持坪賣.
自然買家就不會買你的中古屋,會買旁邊的新屋.
可是某些產品不受影響.
文化中心旁的當年某豪宅,當年買價20/坪,大崩盤他也20/坪,現在2x/坪.
海邊路1x年屋,海洋帝國,6x/坪,你高雄最貴漲到哪他就跟到哪.
它們完全不受折舊限制.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 10:59)
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:02)
噓
VVW
:台北以外的地方 10年前買300萬~~10年後大多都會賣比300萬低...
10/12 11:01
我家岡山當年200萬買的現在都準備要賣1000了.
台中400萬入手,7xx出脫.
你要不要早點離開台北比較好,多看看外面的世界.
窩在台北要有能力,沒能力反而賺的比跑外面少太多了.
→
Lion7788
:跟炒股一樣 在多頭階段僥倖賺錢的 不會相信股價會跌
10/12 11:02
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:04)
→
Lion7788
:等到跌的時候 一底比一底低啊
10/12 11:02
你沒看過崩盤,我倒是看過.
跌價一樣不開低,會低的只有法拍.
大家都不願意開低,所以房價會緩跌.
你要買低就去買法拍.....沒人跟你搶.
有些會低賣的是因為,他當時買更低價,想說有賺就好.
例如這邊10漲到50,有人買10 20 30 40 50,
崩盤時,大家都開50,法拍會有40....
然後多幾年後,買10 20 30的人會想我有賺就好,就跟進41~45出來賣.
所以一年跌5%是這樣來的
可是你看更多人都繼續維持掛50才賣,不然就淋卑不願意賣.
上星期朋友成交的那間就是這樣.
高雄20年崩盤,他放20年放到房價漲回來才賣.
20年折舊!?...他一塊錢都不想虧到.
so...多買賣比較好,不要一直坐在電腦前空想.
→
VVW
:房價只有在台北等特定地區是反折舊而漲 不然幾乎都是一買就折
10/12 11:02
→
Lion7788
:水泥建築久了龜裂漏水 壁癌 水電管路老舊漏水漏電
10/12 11:04
亂買買錯東西才會煩惱.
透天直接花點錢整一下就搞定,土地價值遠超過這些東西的工程費.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:08)
噓
VVW
:你都舉台北高雄台中.....你要不要離開那些直轄市???
10/12 11:04
→
Lion7788
:若非地點好 你還願意買來住 我就佩服你
10/12 11:05
→
VVW
:我這有一堆例子是折價賣的 少拿一堆都會區來說嘴
10/12 11:05
推
fecent
:CECA你比帥過頭中肯太多了
10/12 11:05
→
Lion7788
:你現在是當作投資商品賺錢 過手抽一筆 當然不管折舊
10/12 11:06
→
VVW
:還有要看"當年"是哪一年 你拿古早的比 請考慮時代的幣值
10/12 11:07
→
creulfact
:台灣經濟去年扣除通膨是負成長吧 今年連二都不保 到底發
10/12 11:07
→
creulfact
:展哪裡好啊?所以你現在的理論是:房底產台灣人不會買 但
10/12 11:08
→
creulfact
:會由外國人接手買下來 因為還很划算的意思嗎???
10/12 11:09
不會,台灣人自己買下來.
台灣是新資低落,有錢人爆有錢.
大家新資都不漲,那台灣的錢跑去哪了?
有錢人手上.
窮人100個人買不起房,有錢人一個人買100間房租給窮人.
所以供給需求鍊繼續很完整.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:10)
→
creulfact
:而且放棄綠卡或美國公民那段 我真的看不懂 這種東西有人
10/12 11:10
我姑姑正在拋棄中.
米國全球稅超可怕.
上次新聞也有爆,拋棄綠卡潮.
妳錢全都在米國本土無感.
你全世界投資的就知道.
妳在台灣賣房賺錢,美國要刻你40%..妳會幹你娘.
林卑放棄米國籍,靠炒房的錢去米國long stay找一堆白妞來幹都有找.
何苦給你米國政府抽稅.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:11)
→
creulfact
:會想要放棄嗎??
10/12 11:10
→
creulfact
:可是我們的成交量已經創十年新低了耶
10/12 11:11
→
creulfact
:但推案量應該是歷年來新高吧
10/12 11:14
成交量低是台北,台北價太奇怪了,外加政策問題.
政策打到台北的貸款成數,所以台北利潤超低,投資者外走.
炒作是這樣.
這邊漲我就來這邊買.
而先炒台北是因為台北是首都,所以要炒先炒台北.
全台灣甚至華僑都跑去買台北,因此台北投資客屋主其實也一堆都外地人.
然後台北又小,自住又吃掉大半,所以剩下的炒起來很明顯,就爆漲.
因為爆漲,所以更多人來炒,炒來炒去都在炒台北,所以只有台北漲.
後來政府限縮台北房貸,這樣槓桿開起來太小.
短期就往新北市去炒,這扯到利益CP值問題.
(同樣一年10%成長,台北貸7成,高雄貸85成,你看利潤差多少??..差一倍耶)
短期一跑,熱區就轉移,我們這種長期和置產的就跟過去.所以新北就爆漲.
後來政府又打新北的房貸.
所以就跑來炒5都.
現在就在炒5都的階段.
和啥新資,人口都無關..
我買房是因為它會漲,為啥會漲?...不重要,會漲我就買,因為我買她又漲.
解釋一大堆大道理都沒用,我現金買房,買了又不租.
有沒有人住?...重要嗎?..台中的房子就空在那邊根本不想租人.
我爸媽一堆朋友都買了一堆空屋空在那邊不租人.
短期炒了就是丟給我們長期的,我們長期持有,短期又繼續幫我們哄抬價格.
這樣短期和長期串連,一個哄抬,一個吃貨....新水?人口??影響力真的沒很大.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:21)
→
hipab
:要靠賣房賺錢 要用騙得 呵呵 一堆外場乾瞪眼的人牙養癢~~
10/12 11:14
我比較愛騙銀行.
例如店面,我只要騙到某一間銀行鑑價夠高.
我就立刻貸款去現金買下一間店面.
等到他路通/新商圈形成等等利多後,再去找銀行鑑價,在貸款買下一間.
我最討厭賣房子給自住戶.囉嗦又窮酸又嫌東嫌西,最後還買不起.
幹你娘吃大便去.浪費我的生命聽一大堆垃圾話...
東西真的這麼爛,你還花我們兩個人一整個下午的時間看屋幹嘛??
so...我家本來就很討厭大樓,現在更討厭中...以後完全不想碰大樓.
→
creulfact
:你的論述不能這樣互相補吧 台灣人不買外國人會買 但目前
10/12 11:17
→
creulfact
:是 台灣人不買 外國人不買 你還不如說 有錢人錢很多不賣
10/12 11:17
→
creulfact
:放著養蚊子也沒差 我可能真的無法反駁 這種事沒走到最後
10/12 11:18
推
Lion7788
:hipab:要靠賣房賺錢 要用騙得----說真話了吧
10/12 11:18
→
creulfact
:到底有沒有差 只有時間才能証明吧
10/12 11:19
→
Lion7788
:不事勞動生產 只靠炒作坑騙 真是人生正道?
10/12 11:19
我可能以後會搞建商阿..XD
喝維士比,台灣人的擴力..!!
→
Lion7788
:難怪台灣各行各業都有一套騙術 8萬1 塑化劑 毒澱粉
10/12 11:21
→
Lion7788
:真讓你賺多了錢 只怕也難長命享受
10/12 11:21
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:24)
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 11:25)
推
Lion7788
:好啦 加油
10/12 11:27
→
creulfact
:好拉 你加油 我只能祝福你了
10/12 11:30
推
laba5566
:ceca大說的是真的 還願意在八卦分享富二代累積資產心得真
10/12 12:08
→
laba5566
:夠佛心 想問你買房資金大多是來自家族嗎?
10/12 12:09
→
laba5566
:台灣這十幾年來 財富分配出了很大問題 有錢人真的超富有
10/12 12:09
→
laba5566
:像我們這種沒有背景的只好到外面另尋天地
10/12 12:10
起步的時候利潤才最大.
你找超低價物,例如我前天看到170萬三房入手.
銀行貸款8成 = 40萬不用.
然後花10萬弄乾淨,馬桶水管看情況換一換就好.
拿去賣250萬.....讓人家殺到220萬.
這樣妳就是用50萬賺50萬,時間?幾個月內....!!
越低價物,有時候可以賺的比率越高.
當你物件變成一億七,你空有4000萬,銀行是不會貸款一億三給你買土地的.
(除非走偏門)
所以錢越多,投報率會越低...
推
guets
:這篇寫的真詳細 小弟有個問題 您所謂空屋物件越多越好炒
10/12 13:10
→
guets
:但物件多 不就少了奇貨可居的優勢了嗎 假若哪天少了誘因
10/12 13:12
奇貨要真的奇貨.
特殊豪宅,景觀豪宅這種才稱得上.
那種一整個大城市,有錢就買的到的東西,都稱不上奇貨.
土地就是最明顯,特殊價值土地妳友慧眼看的到.
例如很適合開渡假山莊,很適合蓋工廠,很適合OOXX.
這樣你就可以很低價買入,很高價賣出.
但是整個大區域的房子,這種現象還不明顯.
→
guets
:跌也跌得快吧 當然你說賣不可能比買更低的價錢 但這樣很可能
10/12 13:13
→
guets
:等到白髮蒼蒼都賣不掉 況且十年前的一百萬跟現在一百萬差多
10/12 13:14
→
guets
:了 在抱著逢低不賣的心態下 資金就一直被套牢失去其他機會
10/12 13:15
大崩盤就是這樣阿,房子沒人買.
當然土地的特質,很容易就漲超過.
不過大樓就可能因為屋況,住宅品質,放太久而整個變很難賣.
所以我家不喜歡大樓的主要理由之一,也是這樣
我們看過中南部大崩盤,所以很討厭大樓.
→
guets
:台北或其他直轄市自住區 或許跟你說的一樣很難炒作 漲幅慢
10/12 13:16
→
guets
:但因為奇貨可居 很穩定保值 要賣的時候很多人排對要搶
10/12 13:17
不會,台北一崩,沒人敢買...
不會有眾人搶進的情況.
不過首都崩盤,兩年內政府會救.不然後續影響太大了.
當年照理講,東帝士都倒掉的時候,高雄也會救.
但...妳高雄綠色的,幹嘛救...XD
(所以國營企業都養地不開發,繼續扯後腿,建設案都不給你過,整個市政重大建設停擺
這樣高雄就很窮,年輕人出走,全國票倉藍色繼續增加,高雄就留給綠色自我感覺良好
但是有錢人都會挺藍色.....)
基本上台灣很小,投資台灣的台灣投資客都是同一群.
只有魯蛇才在那邊分南北.
我家還不是北中南都有房子.哪邊好賺我就去買哪邊.
台北一堆中南部的去買,高雄一堆中北部的買.
台中七期也一堆台北高雄人買.
so....台北崩盤,大家都會撤,不會買入.
自住戶會恐慌,也不敢買入(自住戶最大驚小怪又後知後覺)
所以會變成沒人敢買房子都在等她變低.
但市政府會救,這樣政客會提早在政策出來前出手買入.
我們就又跟著政客買,因為我們跑市場有在觀察友在打聽.
等到自住戶警覺後,房價又高了....
→
guets
:賣得快 價錢又漂亮 不知道我這樣說對不對
10/12 13:18
上面討論的是漲價..
漲價空地多才漲的快.
你討論的是崩盤的保值.
那是另外一種情況.
高風險有高回報,妳怕高風險,就買舊市區,都市心臟地代.
這種就像我講的,自住戶超多.
漲價時大家都不賣,崩盤時,大家還是不賣.
所以只要地理位置沒問題,就是牛皮股.
當然台北台中重心轉移,這種舊市區就很冏.
但高雄這種海港都市,以港為生,重心不會轉移.
這樣妳沒把握就買前金區,永垂不朽...
高雄首席豪宅都在河東路和海邊路,也是這樣.
他的地理位置太優越,沒有沒落的機會.
新市政要是在成型前崩盤,會被套超久.
最典型就是當年的高雄大學....
當然現在又要炒回去了...
推
xflies
:本篇原po是高手，不過蛇蛇們會看進去多少咧？
10/12 13:27
推
LCW2001
:ceca大確實是高手，但沒錢的人看了也學不起來XD
10/12 13:54
→
lunlee1214
:這篇看到不同的觀念 推
10/12 14:35
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.127.94 (10/12 15:14)
推
jin0
:他中肯？我笑到肚子痛了
10/12 16:48
----本文使用PCMAN+BBI轉貼----
※ 新版PCMAN開放測試中，新增功能：
自動登入PTT
PTT全文搜尋
分享PTT文章到Facebook、噗浪與Google+
預覽影片與圖片
用PCMAN+BBI連回
PTT原文
