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作者
golover (再見我的愛)
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Gossiping
標題
[新聞] 我在房市賺一億
時間
Mon Oct 14 21:27:00 2013
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我在房市賺一億
http://ppt.cc/813B
「我在八年間，買賣過四百間房子∼」
每次演講，當大家聽到我的買賣屋經驗時，絕對會問我一個問題：「究竟要如何做，才能
在這麼短的時間內，經手四百間房子？」
這，就是我要寫在本書中的精髓。
首先，請大家想想，當你在買房子時，是不是會立刻區分為要「自住」或「投資」？
「當然囉，自住跟投資，畢竟不一樣！」大部分的人都會這樣想。
錯！
無論你是自住或投資，你要想的事都一樣。
在我的認知中，房子只可以有一種用途，那就是「投資」。
因為，即使是自住者，在買屋之後，還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係，有賣屋
的機會。當你沒算清楚就買屋，一旦賣房的時候價格爆跌，你就會知道，房子才是這輩子
金額最高的投資。
坊間的房產書，大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋，卻忽略了「投資和自住」、「買屋
和賣屋」，都是一體兩面的事。
我在八年間，從第一間屋子開始，陸續買賣了四百間房屋，我發現，在買屋的同時就想到
賣屋，未來賣屋時就更加順利，避免「買錯屋懊惱，賣不出去悔恨」的情形。
換句話說，不論是自住或投資；不論你現在想買屋或賣屋，在這本書中，都可以看到「買
屋／賣屋」該注意的事情及方法。
畢竟，當你買屋時，都希望買到好房子；當你賣屋時，也希望房子能賣到好價錢，
不是嗎？
或許，你可以大聲的說：「這間房子我很喜歡，一輩子都不會賣！」但是，總有一天，這
間房子將會再次「用」到；無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想
創業，拿房子殘值去銀行貸款……等。
當這些需求發生時，你總不希望，房價已經折半了？！
台灣人喜歡買屋，上天堂時，不一定有大筆現金，卻會留房子給子女。你是否想過，子女
會怎麼使用這個房子？
如果，房子一戶，子女兩人，那麼，最大的可能性就是將房子賣掉變現。
對下一代來說，除非自己就住在裡面，或者房子存在更多的利益，暫時不拿出來賣，一旦
未來利益不在了，或子女想換屋，那麼，賣屋求現的可能性還是很大。
所以，賣屋只是早晚的問題，無論如何，在買屋時，當然還是要用投資的角度來選屋，才
是王道！
NOTE月風買房／賣房筆記
說到買房，近來很流行的都更話題，也是大家很好奇的焦點。
我認為都更是一定會做的，只是早晚問題。一般來說，房子的使用年限大概五、六十年，
當房子不能住時，還是要重蓋。就算拖到八十年，可能這輩子等不到，兒女、孫子總等得
到吧！從這個角度來看，買都更型的房子給兒子或是孫子，是划算的。前提是，這個房子
要買在低價，且符合我在後文所提到的Ａ級商圈，這麼一來，回報率才會高。
想想，現在投資一、兩百萬，未來可能變成三千萬，回報率是很高的，所以，都更屋是可
以做的投資，只是你這輩子可能用不到。如果，你希望子女出社會時就有一筆龐大的資金
可運用，或者孫子出生時，就有一筆阿公阿嬤的愛孫金，那麼，投資低價的都更屋，倒無
不可！
第三章 懂鑑價、會殺價、買低價，絕招大公開！
找到好地段，也要買到好價格，才能賺價差。
對於買賣房子，我的想法是：低價買，合理價賣。
當你的底價就是比別人低，才有機會賣得比別人快！不貪心，只要有一成∼兩成的利潤，
我就會脫手，讓資金盡快到手後，再做更多資本利得的投資。
說如何評估房價？怎麼殺價？又用哪些方式買到低價？
記得，只要你買入的價格低，賣出的機會就更快賺得更多！
多少錢才合理？出價方法不留招！
買屋的人，都有一個疑問：這個房子，到底多少錢買才合理？
不懂行情沒關係，只要懂出價方法，一樣沒問題！最容易使用的出價方法有四招，分別從
不同的線索來觀察。學會這四招，出價不再是煩惱！
出價第１招：從四大房仲了解區域行情
買房子，總要先了解區域行情。
區域行情怎麼看？除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外，還可以從四大房仲的開價來看
。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋等，由於每一個區域的房仲公司不一
定相同，請看看你想買的區域，哪幾間房仲公司最多，就以這些房仲的開價來計算。
一般來說，可以從四大房仲平均賣價，再乘以0.8，可推出大約底價。例如：文山區的平
均賣價是每坪30萬，乘上0.8，為24萬，這就是該區域行情的底價。
另外，有一家被投資客們說是「路衝房屋」（因為商標很像路衝的感覺），有一個祕而不
宣的潛則是「出價85％，視同成交」，因為該仲介的開價總是高於市場行
情。
建議讀者們出價時可從八折以下或七折開始出，不然你會發現：「咦？怎麼這麼容易就買
到了！」
當你推估出大約底價後，再從房子的優缺點來評估，好的社區再加一些，不好的社區再減
一些，就可以找出一個合理的行情範圍。
出價第２招：從銀行估價著手
當你對行情不懂的時候，首先，請把想買的房子的謄本調出來（房仲通常會有謄本，不然
也可以到戶政市務所申請。只要有自然人憑證，也可以在三大超商進行「地政電子謄本下
載列印」。），然後到銀行放款部門，了解此房子貸款可以貸多少？
銀行養了一票鑑價師，鑑價時，通常只會鑑高不會鑑低。除非是某個區域狂漲或漲勢太快
（比如台中七期，中壢海華特區），銀行的鑑價會跟不上。除此之外，銀行的鑑價一定是
高於市價。
比如，市價是800萬或是900萬，銀行通常會鑑到1000萬，然後給七成的貸款，所以，房子
可拿到的貸款是700萬。倒推來算，銀行的貸款，大概是市價的八成。
當推估出市價後，出價時請記得要再打八折.九折當你的底價。
為了找到最符合的價格，也請多問幾家銀行，並以價格較硬的如國泰、富邦（或是華南、
第一銀等）等來當參考，這幾家銀行較不會超貸，參考值也會較準確。
出價第３招：從謄本算出底價
「這個房子，我出700萬！」一個雨天的午後，我告訴仲介。
「屋主是想賣一千萬！」仲介說。
「其實，他的底價是六百萬，我還多出了一百萬！」我篤定的告訴仲介。
為什麼我能這麼確定算出屋主的底價？答案就藏在謄本中。
這個房子是民國94年買入，當時，銀行設定為1200萬，但屋主只借了1000萬。
將1000萬除以20年的繳房貸年分，等於一年要還掉50萬。現在是民國102年，相當於還了
八年，也就是還掉400萬，還欠銀行600萬。也就是說，屋主只要拿到600萬，就打平了，
不欠銀行錢。
我在仲介面前將數字一一算給仲介聽之後，又問仲介一句話：「屋主現在貸款600萬，他
想要拿多少錢走？」通常，除非仲介與屋主超熟，否則是很難知道屋主的真正需求。「我
猜他急需100，所以我出700，而且可以立刻就簽！就看屋主想不想早早拿錢去抵。」
過去有機會全額貸款，當我以七百萬簽約後，銀行會貸我七百萬，我再運用「借屋裝修」
（見第５章），在交屋時又將房屋賣出，相當於只需付訂金（斡旋金）即可。
當行情炒得比較高時，銀行貸款大約是七成，算法就比較複雜。
以上述的物件為例，我會想，目前，銀行的最高貸款可到800，所以我最高出價到800就停
止，才不會害了自己。
作為買方，只要拿出訂金，其他的錢讓銀行幫忙，是最佳狀態。
但並不是每一間房子，都可以買到賺到。買屋，跟買股票一樣，一千多支股票，不能可每
一支都漲！所以，我只想買到會漲的那一間。
從屋主的貸款剩多少？有沒有要急售？
如果要急售，那麼，就從貸款底價往上加，看看屋主到底想拿多少錢走？如果可以接受，
就簽約，這是最賺的方法！
出價第４招：從新建案還原價格
新建案的價格，與中古屋價有一定的關聯。
對於房屋買賣有興趣的朋友們，請務必要養成好習慣：只要看到新建案，就要走進去，套
出新建案的底價。
我有朋友會以「即將結婚，所以來看房子」、「父母要出錢，但前提是我要喜歡」等為說
詞，要售屋小姐「給一個真實的價格」。
此時，售屋小姐會報出一個價格。
通常，售屋中心再次報價的９成.９成５，就是新建案的底價。比如，一坪10萬，這個階
段的底價是９萬或9.5萬元。
得知價格後，請將它詳細的記錄在本子中，本子上要清楚的寫著建案名稱，地址、報價、
樓層、坪數。
多年後，當你發現此建案有屋主要出售時，就可以拿出記錄本，對照出當年售屋中心的價
格，當成出價的依據。
此外，也可以請問當地的住戶，當年房子的買價，也可以作為出價的資訊。
行家先看謄本，後看房子。
「月風，我手上有兩間不錯的房子，你要不要看看？」103年的某天，電話響起，是一位
菜鳥仲介打來的。
「你那邊有謄本嗎？我先看看謄本再說！」
與房屋仲介交手時，行家不是先看房子，而是先看謄本。
「咦？這明明就投資客的房子，你還拿出來跟我講？」我一看，立刻回仲介。
謄本，就是房屋的履歷表，很多事情，都可以從謄本上看到。謄本調出來後，有兩個項目
務必要睜大眼睛看，分別是登記日期和債權。
登記日期，check！
在謄本的（前次移轉）中，可以看到登記日期，從登記的日期，就可以看出現任屋主是自
住或投資客？
一般而言，自住者通常住超過三、四年，如果房子的登記日期離現今只有一、兩年，那麼
，八、九不離十，都是投資客買來轉手的。
投資客的房子，就不必看了，畢竟人家已經是為了投資賣屋，價格早就墊高了，根本不必
考慮。
債權相關，check！
在謄本的（建物他項權利部分）中，可以看到很多關於債權方面的事情，這是一個十分重
要的指標。
注意，正常的情況下，在這個地方會寫某某銀行及金額，表示屋主是向該銀行借貸。
如果你發現，這個地方（債權相關）出現了人名，或是銀行下面還有人名，那麼情況就有
些複雜，最好不要介入。
頂樓、２樓，要打折！
不喜歡四樓這個數字，不喜歡頂樓怕太熱又漏水，覺得二樓有太多管線，也會引起地板滲
水……（豪宅例外）。
買頂樓，是豪宅的觀念，不能帶到一般住家。一般住家的頂樓（不管是公寓或大廈），其
實很少不漏水的，就算沒漏水也會有壁癌，要付出更多的修繕費。
而二樓的部分，由於電梯大樓的管線常常集中在二樓，容易造成滲水問題。所以，頂樓或
二樓，盡量不要買，如果真的要買，價格一定要比其樓層再打個八折，才不會吃虧。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 122.117.138.138
噓
yung80111
:.
10/14 21:27
推
tyrande
:我小學就買過自來水廠 跟 健康路
10/14 21:27
→
malediction
:值得學習
10/14 21:27
推
econted
:國稅局快查
10/14 21:27
噓
hstf
:媽的! 害我買不起房子! 幹你媽的KMT
10/14 21:27
→
rererere147
:喔 你誰阿
10/14 21:27
噓
mithralin
:非新聞,等著吃劣退吧你
10/14 21:27
推
taiwan81903
:就是有這種人...想住的人都買不到合理價格
10/14 21:27
噓
peasuka
:你的第一筆錢勒??
10/14 21:27
→
Jerrynet
:鄉民都有好幾億
10/14 21:28
噓
rriver
:????????你是誰
10/14 21:28
噓
FatalLuna
:...
10/14 21:28
推
Howard61313
:你在紐約港信託銀行的帳戶已經被凍結了
10/14 21:28
→
Atwo
:我在胸部賺到兩億
10/14 21:28
推
Stacyyyyy
:二樓小學是不是坐過牢
10/14 21:28
噓
HowieH
:人心不古
10/14 21:28
推
master56
:現在不炒房的人真的弱掉了
10/14 21:29
→
jameshcm
:轉貼的不要假裝是自己寫的好嗎？
10/14 21:29
噓
a0170801708
:投資客 房價不會跌 繼續井噴
10/14 21:29
→
ImKieran
:今天桌球新生盃
10/14 21:29
噓
mko00kimo
:又在推廣炒房...希望趕快房價泡沫化...
10/14 21:30
噓
ujp011604
:
10/14 21:31
→
sergiolee
:學德州收高點房稅看誰還敢當投資客
10/14 21:31
噓
hachime
:END
10/14 21:32
噓
pikochu
:賺錢心安理得，真是不簡單。
10/14 21:33
噓
beerwilliam
:太弱了~~他都出學會K線賺3億了,現在總共賺4億了,哈哈
10/14 21:33
→
drigo
:想到之前這本書
http://ppt.cc/9o4p
10/14 21:33
推
disap
:看有多少人讀了這篇就一夜變內行 趕著跳進房市去當冤大頭
10/14 21:33
噓
iamgyfan
:?
10/14 21:34
推
mine027204
:快點房市泡沫化 投資客全套牢鎖死 只好跳樓死光光
10/14 21:34
推
cloud520
:帥大：1E？剛好是我賺的零頭
10/14 21:34
→
drigo
:
http://www.wearn.com/bbs/topic.asp?topic_id=231611
10/14 21:35
噓
arrenwu
:媽的 炒房這種缺德事情還敢拿出來炫耀？
10/14 21:35
推
mklce
:disap，這才是房地產投資文的真正目的，騙10個進去，頂多就1
10/14 21:36
→
mklce
:個真的能把持住賺到錢，其他都碼斷頭，然後投資客再來檢。
10/14 21:36
噓
yipi1357
:賺飽後 發現開始沒賺頭 就開始出書 再賺一筆
10/14 21:38
推
fireda
:國稅局快去查阿
10/14 21:38
噓
beerwilliam
:
http://www.books.com.tw/products/0010613002
10/14 21:38
→
beerwilliam
:加油更新最新的好嗎?那本落後了
10/14 21:38
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