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 作者  midas82539 (喵)                                        看板  home-sale 
 標題  Re: [心得] 覺得千萬不要去買淡水                                        
 時間  Tue Mar  5 00:27:45 2013                                               
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如果要把房價做一個約略的分類的話，我個人是把它簡化成一個公式：

房價 =  土地價值 +  基礎建設補助   +  房屋價值

土地價值：地點、距離工作中心之遠近(通勤時間)
基礎建設：該區涵蓋的公共資源(圖書館、教育設施、運動中心)、交通建設
房屋價值：房屋屋齡、坪數、公設比

以淡水來說，他的致命傷還是在土地價值上。
第一，聯外交通太少，只有一條。而且地處邊陲，你說有捷運但紅線拉到士林也要30分鐘
      更不用說中正區至少要50分。淡北道路的願景只要無法解決新北和北市矛盾
      以及淡水區和紅樹林、竹圍區居民的矛盾，他成真的機率比輕軌還要低。

      我舉個例子好了，我工作要到新莊的話，我的最佳路線是登輝大道→中正東路
      →關渡橋→龍米路→台64



     實務上我花最多時間的就是在登輝大道下經過紅樹林和竹圍那段，通勤必塞
     能花半小時殺過就已經是神速了。上關渡橋會接受到北投區匯流車潮有時也會塞
     這股車潮到蘆洲成蘆大橋是最塞的，因為64沒有測速照相大家會選擇去那
     然後上64後時速才會開始變快....15分就可以到工作目的地。


大家都覺得很塞都想要有解套方法。但淡海大橋的費用太高淪為每四年才會浮現的橋
淡北是比較實惠的方法，但問題就是他最大的好處，輸通紅樹林和竹圍的交通量
在假日反而會變成壞處，對淡水來說會造就更多車潮到淡水區，會更塞。
這是淡水區議員、農會、房仲業大推，但在地區民卻不全買帳的原因。
此外才是高架橋破壞建案景觀、紅樹林環境破壞...等枝節問題。

對台北市來說，淡北只是把交通問題迅速地推給北投而已。當北市沒錢人口從北投移到
紅樹林和竹圍、淡水區，往北市交通量增加，大度路的交通堵塞也會越來越嚴重。
而且新北市完全不需要負任何責任。這個矛盾在上任新北市長無解後
最後反而是最沒有疏通效應的輕軌勝出。只能說這是個妥協後給置產大戶們的安慰獎。

第二、在基礎建設方面，目前紅樹林和竹圍的建案的生活機能....
只能說演變成一種大型的住宿區，生活機能還是比不上北投、甚至淡水



淡水區的新市鎮則要等到輕軌後商圈才可能會活下去(?)。
所以目前那邊真的要入住實在等同於在拓荒。買那邊置產的作用遠大於自用
這個置產風氣在淡水隨輕軌和淡北要蓋的傳聞後越滾越大，建案也越打越多
然而建案的供給大概是過於需求。所以房價並沒有顯著的翻倍提升

觀察房市是否供過於求的話，我個人是有提出個假說，就是看案子改建成租屋的出租比例
當置產者買了才發現地點不好，然而房價似乎還有提高的空間。置產者想要死撐凹出脫
那又要獲利的話，要怎麼辦呢？

答案顯而易見：把家庭式改成套房，3房2廳就改5個套房。想大賺就全打改6間~8間
然後一間收5500~10000。租屋率有達到7成的話，每個月至少有2萬的收入。
但當這個改建風氣盛行時，也代表一件事：地段難以吸引長久住的核心家庭直接購買
而必須仰賴常流動的學生/窮忙年輕上班族。這群族群根本不可能想要自備款購買建案
所以詭弔的現象就發生了：房價漲卻必須靠租屋來攤平，而且漲的越兇，期望反而越攤
越久。

更慘的是不僅是舊住戶改建，也開始有新建案直接建套房大樓。以較小的成交價作銷售
組合，當套房也開始供過於求，那流動進淡水區的住戶到底是商機呢？還是只是假的
流動性人口而已？而流動性人口是否真的能代表潛在的購買力？




此時人口的質變就已經決定這邊房市的未來了。當置產必須要忍受長久的乏人問津
期待一個可能不會解決矛盾的淡北夢想，本夢比也許不錯。但夢想到來前你要花一些錢
改裝用不一定全租出去的承租戶來抵你的獲利率，淡水相當好的套房的租金忍受度極低
再競爭下板橋的10000租金等級，在淡水要打對折，所以回頭來算獲利一個月大約1~2%

而且競爭的租屋越來越多，實務攤平時間可能會因競爭下比計劃攤更久
那淡水的新建案到底是順輕軌而飛躍的泡泡，還是金玉其外敗絮其中的套房
在地人其實很清楚。只是為了一些已經套牢的人有面子，心照不宣不提罷了。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 60.198.47.137
推 pk0943:是供給大於需求沒錯,畢竟還有很多地都還沒蓋;但若真的喜歡   03/05 00:30
→ pk0943:淡海新市鎮,早一點進去卡位也ok阿,你可以比較低價買到       03/05 00:31
推 pk0943:房價算是有顯著翻倍提升吧,之前10萬初頭,漲到現在20萬初頭   03/05 00:34
推 landagent:淡江大橋就等他動工才開始算進輸贏之內，現在別想了      03/05 00:35
→ midas82539:我也是認為大橋+64的疏通才是根本之策，但..沒錢        03/05 00:36
→ midas82539:要期待一個地方政府有錢，有時和緣木求魚差不多...      03/05 00:37
推 pk0943:其實淡水和安坑有個類似的地方,以前有人買20萬的房子,跌到   03/05 00:38
→ pk0943:10萬左右,而現在又漲回20萬了                              03/05 00:38
→ midas82539:不好意思，我不是想戰你，只是我想說：                 03/05 00:40
→ midas82539:陳述房市上漲不等於能反駁人口質變造成的問題           03/05 00:40
→ midas82539:而人口質變的原因又是交通無法改善和地處邊陲致命傷     03/05 00:41
→ midas82539:那就算房市看漲好了，房市長就代表成交量會高嗎？       03/05 00:41
→ midas82539:租屋案件多也代表承租率高嗎？那置產必須靠租屋攤平     03/05 00:42
→ midas82539:那置產買淡水要花多久才能攤平，那同樣的錢為何不投資   03/05 00:42
→ midas82539:再流動人口更高的板橋、中和、三重等地？               03/05 00:43
→ midas82539:流動人口要租屋的話，租屋忍受價格是8000，那為何要棄   03/05 00:44
→ midas82539:板橋中和而選淡水？選淡水承租的人又有錢買分割套房嗎?  03/05 00:44
推 pk0943:因為買不起阿,淡海1坪20萬,至少還是一般上班族可以負擔的    03/05 00:45
→ midas82539:我要說的問題核心就是這些                             03/05 00:45
推 ccf770602:其實淡北快已經開始蓋了.....                           03/05 00:45
→ pk0943:新北第一環,板橋,中永和,三重,若同樣總價,相對的坪數就小    03/05 00:45
→ midas82539:那答案不啻呼之欲出？我們必須期待買不起的人買淡水?    03/05 00:46
推 pk0943:新北第一環,總價1000萬買不到什麼好房子,但在淡海,1000萬你  03/05 00:48
→ pk0943:能買權狀40坪(室內30坪)的3房+坡平車位,可能都還有找        03/05 00:48
→ pk0943:室內30坪差不多是一個雙薪家庭+1個小孩足夠的居住空間了     03/05 00:49
→ midas82539:這點倒是沒錯...(嘆)                                  03/05 00:51
推 kutkin:你的假說很有道理                                         03/05 00:54
推 buddar:.                                                        03/05 01:02
→ pds1:淡北道路已經動工一段時間了，朱立倫沒把握不會敢先作         03/05 01:03
→ pds1:郝龍斌的反對可能只是要給關渡居民一個交代                   03/05 01:03
→ pds1:退萬步言，就算好彬彬死命反對，他的任期也只到明年而已       03/05 01:04
→ pds1:好彬彬反芝投公路的原因是環保，淡北則是怕影響關渡交通       03/05 01:05
→ pds1:兩者立足點不太一樣                                         03/05 01:05
→ pds1:淡海大橋建不起來也不是因為經費的原因                       03/05 01:06
→ pds1:而是八里文物保存以及景觀上等等環評的因素                   03/05 01:07
→ pds1:竹圍的生活機能非常成熟，沒有什麼不足之處                   03/05 01:08
→ pds1:紅樹林大部份則是寧靜優質的純住宅區                         03/05 01:09
→ pds1:生活機能的劣勢反而是居住品質的提升                         03/05 01:09
→ pds1:淡江大橋屬西濱快速道路計畫之延伸線，                       03/05 01:18
→ pds1:依西濱快速道路計畫之經費均由中央負擔之原則                 03/05 01:19
→ pds1:淡江大橋也將會由中央政府負擔出資興建                       03/05 01:19
→ pds1:最後，你的捷運車程時間問題很大，我不知道你是怎麼得出這個   03/05 01:22
→ pds1:數據的，特別是中正區要80分鐘                               03/05 01:23
的確捷運車程問題很大，我把之前接駁公車的時間也算進去了。已修正
我比較好奇的是您說的：生活機能的劣勢反而是居住品質的提升
既然如此小坪頂的生活機能又遠劣於紅樹林，那曲高和寡的小坪頂又為何無人問津？
您說的屬實生活品質高那應該會造成青睞才是呀(笑)
推 moocow:我寧願捷運延長 也不要蓋淡北這條快速道路@@                03/05 01:30
※ 編輯: midas82539      來自: 60.198.47.137        (03/05 01:34)
→ pds1:台灣人的居住習慣不同外國，所以小坪頂的銷售會不如平地區     03/05 01:44
→ pds1:但小坪頂也的確是居住品質較高的地方，                       03/05 01:44
→ pds1:不然不會在那裏推豪宅與度假別墅                             03/05 01:45
→ pds1:另紅樹林說欠生活機能其實也還好，                           03/05 01:45
→ pds1:5-10分鐘即可到竹圍與淡水，                                 03/05 01:46
→ pds1:寶佳的托斯卡尼造鎮區現在也有幾間店面跑出來                 03/05 01:46
→ pds1:這個造鎮區如果人口全數移入，基本的生活機能應該也會成形     03/05 01:47
推 timwu:原po說的這些問題當初三峽也都有耶.                         03/05 09:08
推 hkm1020:炒作功力高有什麼好算計，怎樣都算不贏炒作                03/05 09:26
推 ZMittermeyer:台灣的生活品質可以不含商業機能但要要含生活機能     03/05 09:27

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