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 作者  midas82539 (喵)                                        看板  home-sale 
 標題  Re: [心得] 房屋持有成本提高                                            
 時間  Sun Mar 24 20:15:48 2013                                               
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世界上沒有一直漲的股票、沒有一直漲的期貨，就算個股的造市是由很有錢的人在炒
他要到最後的獲利階段，還是要接手給他人，他才算贏。
否則他將掉入流動性陷阱之內，被完封在高點等待買家上門讓他脫產。
當持有的成本越來越高，越難脫手，最後一定會向下修正，而和買家回到供需新平衡。

這是不會變的道理。房價也是一樣。
一個購入的住宅持有者，他必須負擔1.折舊 2.持有成本 3.稅負成本 4.房貸利率
會認為總有有錢到爆炸的多頭信仰者總是會認為既然賣家有雄厚的自備款和時間攤平
所以掛高賣總有一天會吸引到同樣有錢的買家接手，一再地墊高。

然而這是一種幻想，因為並不是所有資金持有者都有這種雄厚本錢。
購房的人大多是並沒有那麼多錢，而必須擔負房貸才能購買者。今天房價高到一個
他必須負擔15年、20年才能攤平的狀態，他大可選擇不住精華地段而承租，或搬邊陲城市
所以核心區段才會出現低成交量高成交價的背離現象。而這並不叫作成功，而是一種流動
性相當低的陷阱。只要高價的需求一樣低，公告現值一直提高，實價登陸透明化
賣家還是不想虧再把上述稅負成本、持有成本再墊高掛價，那只會惡性循環。
惡性循環下最後一個爆炸就是中央銀行祭出限貸令和緊縮銀根。泡沫就會破了。



高房價泡沫不論古今中外，一直都是貨幣氾濫所引起的。他必須仰賴以下要件：
1.自國貨幣長期低估貶值
2.寬鬆無管制的貨幣政策、貨幣供給(M1b,M2)
3.銀行低利率
4.產業成長緩慢、甚至停滯


低利率使得存錢並沒有效益、相對借錢負擔變輕，於是熱錢湧向金融性商品
特別是房貸和建築貸款業務大增，讓背房貸從小坪數小屋換大屋投機客有操作機會。
如果現在北市新北房價都是有錢到不需花大錢的大戶主力在承接再炒，那內政部營建署
的房貸負擔率又怎會維持在43%、38%的高點？
http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E2-3.aspx
這些把薪資近一半的人硬吃下去期望再以更高價脫手的人，才是房價末升段最後的作手
但只要這些買家再自認聰明的再把持有成本稅負成本用成交價墊高轉嫁到新買家
他們實質上也是再度造就出套牢的困局。







這群人目前還沒死不過就是因為利率還沒調高而已。而這又是因為我國產業有以下特徵：
1.產業多為出口導向的代工產業
2.代工因購買品牌操作策略，扶植多代工家自相競爭，獲利薄利化
3.代工業必須要存活微有兩路(1)提高產能  (2)提高製程技術水平
  但這些都必須要巨額的資金挹注─→國家必須要維持低利率

4.產業技術多自美日，公司必須長期持有外匯兌換。出口也須仰賴低估的幣值才有競爭力
  於是台幣持續貶值，企業增資獲得資金挹注擴大產能，微薄的利得再兌換美金購買技術
  剩餘利得所剩無幾，難以回饋到薪資水準。所以受薪階級薪資仍是不變，實質負成長。


也就是說，我國代工主流導致了低利率以高度貨幣供給。但產業盈餘大多又拿去購買外國
技術和服務、專利權利金，很少回歸到國內。國內並沒有復甦跡象，錢並沒有變多但又要
買房，受薪就只有選擇在郊區租屋或忍痛背高負擔的房貸自住。或是想要賺大錢者
但錯過了10年前的房價衝高美夢，只好趁低利房貸也進場置產炒房。
而十年前的購屋者再轉手給他們套在高點。

就低利率、低幣值、高通貨供給率似乎會因為台灣代工產業困境而無法改變。
有些人就認為這種局勢永遠不會升息讓泡泡無限變大的美夢，但真是這樣嗎？


錯了！國際間的熱錢市場是很現實的。我國也是一樣，目前熱錢仍活躍是因為
美元還沒到相對強勢、經濟復甦的原故，讓有錢投資者認為投資台灣房地產和金融產業
還有那麼一點價值。但只要美國失業率降低、產業復甦、利率上升、導致公債殖利率上升
那麼外資、投信基金、以及大戶的錢還是會回流到美國，因為投資報酬率會比台灣好

這時台灣要留住資金不讓金融市場崩盤和恐慌性的萎縮，只有提高利率吸引資金回籠
然而這又會觸發房貸再度上升、利率負擔又增高，這時只要上文最弱勢的貸款族擔負不了
被迫要斷頭。房價就會戛然而止，崩盤跌幅10~20%左右。
泡沫遲早都會破的，這一直都只是央行要當黑臉先升息/限貸戳破，還是等美元轉強刺破
根本沒有永遠會漲的高房價僵固性這回事。

要說我幻想的人，可以麻煩看一下1987~1991的日本經濟奇蹟和房產泡沫
                              1987~1990的台灣房價泡沫
                              1990~1997的東南亞資產泡沫，特別是泰國的房產泡沫
                              1998~2004的香港房產泡沫

這些國家都有和台灣有相當高的同質性，例如長期貶值低估、代工產業低利、叮緊美元
房貸申請容易、炒樓成風。或是人民薪資並沒有顯著成長，但總認為地狹人稠的國家
"需求永遠大於供給"，背貸款炒樓成風，香港98年起負擔率一直飆高，最高是80%
大家都想再價格狂漲的時候背1~2年短期炒作。


直到金融危機觸發紛紛垮台。日本和香港是自己戳破的
東南亞的泰國、印尼、馬來西亞是人民幣大幅貶值，開放後釋出大量勞動供給
美國美元指數也開始走強，資金紛紛外流逼使各國要用高利率流熱錢而破滅
台灣則是因為錢太多堆積在股市和房地產炒作，美國股災和台幣升值則觸發破滅打回原形

這些國家包括台灣破滅的經驗，相同/類似的模式歷歷在目。
他們沒有大戶死買硬撐硬凹攤平嗎？他們大戶沒有我們有錢和比氣短嗎？
但這群人都死過了，台灣的大戶主力又怎可有逆天的例外？

真的會這樣講的人我也只能冷笑以對呀

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 60.198.40.136
推 rath:i開頭會說台灣有錢人比你懂房地產, c開頭會說港口是未來       03/24 20:25
推 safary:好文推                                                   03/24 20:32
推 sentiswab:講那麼多 利率不升就是不升 房價續噴                    03/24 20:39
→ gomi:畢竟人家有實務經驗  你這樣會被說是理論派                   03/24 20:49
那我也沒辦法。八仙過海，各顯神通。
次級房貸也是有一堆人認為利率不升就是不升，房價續噴。賣房買車再買大房的
銀行也很貼心地融貸甚至將次貸分割成數金融性債券商品。再用CDC違約權證避險
最後還是垮了，但次貸會垮是僅因次貸分割金融商品導致嗎？並不止。
它的根源還是在於熱錢堆疊的資產泡沫。沒有熱錢炒產就算有金融商品也無法造市
而這是景氣循環中一直重演的事情。

至於有些人僅看現狀就認為推論和總體經濟論無用，或以現象抗辯供需論逆天無限漲
對於層級不同的反駁我也只能無言地看待即可，恕我無視。
推 CB400SF:不只實務經驗~現在又說仲介是作興趣的，結果原文說擔心買   03/24 20:52
→ CB400SF:不起房，我還真的第一次看過這種一直自己打臉的人。        03/24 20:52
推 NICE6822:好文能不推嗎                                           03/24 20:54
※ 編輯: midas82539      來自: 60.198.40.136        (03/24 21:06)
推 zball:算了吧 那些人不是不懂 而是不願意懂 連他們都說服不了自己   03/24 20:57
→ zball:又如何能說服別人入場給他們賺仲介費...                     03/24 20:57
→ zball:真有信心 就不會一直在這裡浪費口舌 反正眾人皆醉我獨醒 自   03/24 20:59
→ zball:己默默吃貨就是 還需要吹口哨拉別人一起"賺"?                03/24 20:59
→ zball:只要將這些真實訊息發出去就是了 使其他人懸崖勒馬就夠了~    03/24 21:01
推 Whiteplus:Push                                                  03/24 21:16
推 spanish26:"惡"極必反                                            03/24 21:26
推 KoujikiOuji:大推                                                03/24 21:27
推 InInIn:好文推                                                   03/24 21:28
推 shhsu:推!                                                       03/24 21:41
推 ruve:已經跳下去 頭洗一半你跟他說這些 他一定跟你說你在靠邀       03/24 21:45
推 decay:樓上說出事實, 頭都洗一半了, 現在講這些只是徒增困擾        03/24 21:48
推 welovee:持有成本還少算了存款利息的機會成本，一旦利率上升，機會  03/24 21:55
→ welovee:成本愈高，房價崩盤速度更快。                            03/24 21:56
→ op5566:   胎灣不一樣啦~~~噴了啦                                 03/24 21:57
→ decay:還少算管理與維護成本                                      03/24 22:06
推 wesleychun:彭總是不會升息的;泡沫一出現降成負利率就行了          03/24 22:14
推 luckyodi:我非常同意你的論點 但目前的狀況還會再持續1~2年         03/24 22:22
推 buddar:中肯!重點都提到了。經濟的理論永遠都無法計算人性的貪婪    03/24 22:23
→ buddar:恐慌,....                                                03/24 22:24
推 hint:您認真了 撈過頭是懂得裝不懂 在室男是小屁孩 在這個版只要    03/24 22:32
→ hint:耍耍嘴皮逗她們開心就好 不要太認真...                       03/24 22:32
→ ArgusX:i被噓爆是因為...實在拿不出料子阿...精神喊話很難信服      03/24 22:38
→ ArgusX:多空炒作無所謂...但是憑據給人的信心程度...各憑本事       03/24 22:39
推 hy0106:最好快崩盤吧! 這樣我要換屋也容易多                       03/24 22:39
→ ArgusX:唬人只要可以唬的跟真的一樣...也是本事阿                  03/24 22:39
推 gothmog:好文                                                    03/24 22:40
→ hy0106:物極必反是常理   只是有人還是可以                        03/24 22:40
→ hy0106:從中獲利後出場                                           03/24 22:41
推 zball:個人認為 要說服台灣人 尤其是老一輩的人 盡量不要用太艱深   03/24 22:41
→ zball:的數字或理論 而是儘可能的用他們的邏輯及人生經驗去想 尤其  03/24 22:42
→ zball:是關於人性的習慣...若是某個投資理論與現實背道而馳 常常會  03/24 22:43
推 este1a:你講的太難 廢物房仲沒念什麼書 都聽不懂啦                 03/24 22:43
→ zball:在人性這一點留下重大破綻...就像是名嘴一直作多這種很奇怪   03/24 22:45
→ zball:現象...若有利可圖 根本不可能散播讓自己競爭者變多=.=       03/24 22:45
推 nutrino:雖然如此  有人會說台灣這一波不一樣的                    03/24 23:12
推 zball:戳到人性的矛盾還不信的 不是真傻 就是不願承認或別有用心..  03/24 23:15
→ zball:這種人就let it be吧 真傻子就算不是在房市也會在別地方摔死  03/24 23:17
推 konril:中肯 不過還是幫某些人回:台灣不一樣 XD                    03/24 23:17
推 furuta27:樓上真的是沒遇過有賺錢並且願意無私公開的人 但不表示    03/24 23:20
→ furuta27:這種人在世上不存在 這完全是邏輯問題                    03/24 23:21
→ furuta27:我回的是 非常自以為的zball                             03/24 23:21
推 zball:少數當然有 但如果有一群人甚至更多人都"無私"公開..你懂的   03/24 23:22
→ zball:就像你說的 不是我自以為是 就純粹像你說的是邏輯問題~       03/24 23:23
推 yrrh:還是有很多人的狂熱大於理性，才沒讓房市馬上崩盤             03/24 23:26
推 zball:我的經驗是還行啦 只要說的通 即使是長輩大多都會知難而退..  03/24 23:28
推 zball:畢竟這麼大筆錢也不是隨便就捨得出手~                       03/24 23:33
推 furuta27:光是在這個板 喊多並且做多的人 或是喊空並且空手的人     03/24 23:33
→ furuta27:人數就遠大於 喊多/空手 或喊空/做多的人 哪是甚麼少數    03/24 23:33
→ rogger:宗教/政治的氣氛有時候很濃阿                              03/24 23:36
→ processior:沒想到有人把我想要講的說得如此明白                   03/24 23:40
→ processior:投資房地產目前最大風險是國際資金回到美國這一段       03/24 23:41
→ processior:台灣如果能撐過..再來投資才保險啦                     03/24 23:41
→ processior:嚴格來說台灣房地產目前是有錢人縮手                   03/24 23:42
→ processior:貧窮的看非常多 而前是全民炒房                        03/24 23:42
→ processior:會說台灣看空房地產多的人 實在沒好好去做過研究        03/24 23:43
→ processior:你以為大陸香港打房是他們政府官員腦袋壞掉嗎??         03/24 23:45
→ processior:是因為她們看到後面這一段風險 所以先消泡沫            03/24 23:45
推 rogger:現在回美國的主因是賽普勒斯歐元走弱嗎?                    03/24 23:46
→ processior:我判斷不是 是上次日元貶值造成的                      03/24 23:47
→ processior:真正大量回美國 要等到美國停止qe 進入升息循環         03/24 23:48
→ processior:熱錢就會開始離開亞洲了......                         03/24 23:49
→ processior:台灣也很早就在房地產降溫 貸款管制奢侈稅都是          03/24 23:50
→ processior:只是我常常不懂大庄家都在降溫了為什麼還是有人天天喊   03/24 23:51
→ processior:熱                                                   03/24 23:51
推 Ruminative:因為喊熱的新聞可能是用來出貨的                       03/24 23:58
推 zball:尤其是"一群人"喊熱的... 想也知道有問題...                 03/25 00:09
推 rogger:因為目前現況就是很熱阿                                   03/25 00:41
→ saplpa:台灣不一樣 329檔期井噴無誤                               03/25 00:44
推 luckyodi:QE要停 目前還看不到 起碼柏南克下台 接手的那個來講話吧  03/25 00:52
→ QUALIA:你一口氣把筆戰level拉到這麼高...i會跟不上                03/25 00:52
→ luckyodi:上星期開會講的 目前QE沒有要停 持續到2015 時間點很重要  03/25 00:52
→ luckyodi:亞洲方面 黑田講了一堆話 結果日圓回漲到94.X 我的解讀是  03/25 00:53
→ luckyodi:利多出盡 講話了無新意 投資人不給面子  日本還有很長路   03/25 00:54
推 ceca:1F是說我媽..對阿港口,但台北不是港口..XD                    03/25 05:39
推 askey:PUSH                                                      03/25 08:30
推 creulfact:推 一堆人頭都洗了 不剪行嗎?裝死罷了 他哪會想聽你講XD  03/25 08:54
推 creulfact:QE今年縮小規模 明年就會停了啦 因為接下來會薪資提升    03/25 08:57
→ creulfact:來推升通膨 就越來越不需要QE了 反而需要藉升息來降溫    03/25 08:58
推 Aquatics:推                                                     03/25 09:19
噓 pds1:房地產會不會泡沫是一回事? 但台幣是被高估不是低估           03/25 09:20
→ pds1:美國經濟已經復甦很久了，2009年以後有玩美股的都賺翻惹       03/25 09:21

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