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 作者  ceca (生活藝術大師? ? 𢏐?)                             看板  home-sale 
 標題  Re: [心得]投資客與自住客的差別                                         
 時間  Mon Aug  5 00:03:40 2013                                               
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※ 引述《lovehandle (sunshine palm)》之銘言：
: 最近要賣一間房,因懶的整理房子,賣相不太好(連打掃都沒有)
: 所以低於市場行情價約一成五左右要出售
: 因為傾向想要賣給自住客,但自住客來看之後挑東挑西的
: 而且決定的很慢,猶欲不決,搞的我也不爽
: 投資客詢問動作非常積極,看了5分鐘,馬上要下定金
: 我想投資客知道這間房子要整理的東西花的錢很少,
: 但在自住客的眼中,這間房子看了就不爽,就不想買
: 卻沒看中其中的價值,經過投資客再包裝一下
: 最後其他自住客就以高於3成買下投資客包裝過的房子
: 我想自住客要買到好房子,自已要在修練,不要一直怪別人


其實我也一直在好奇這兩者的差距.

畢竟我個人不是房仲,我沒有天天在帶看的經驗.

所以有時後我真的搞不太清楚自住戶在想啥..XD

甚至有些長期置產客,我也搞不清楚他們在想啥.


例如.

高雄某區有個大範圍商圈Bot計畫,另外有兩條路要貫通.

所以我家店面買在上面那條路.

有認識的朋友家在下面那條路買了另外一間店面.

那時候我還想"不錯不錯,果然生意人都老狐狸,買的位置雖然差一點,但還是很漂亮"

後來我才知道,對方根本完全不太清楚有這個商圈,甚至連路會通都不知道....=.=

單純只是做生意錢賺很多,買店面當存款,誤打誤創買到漂亮的增值點...=.=


自住戶又更有趣.

最近在賣的房子,兩房兩廳兩衛,但我的一廳有15坪大..XD

一般我家都是等我搬走,整理後才賣.

這間要早賣,除了一方面我媽還想稱年底前,搶興達港的店面和土地外.

也可能會搶上面講的那個商圈四周的透天一棟下來.

所以有時間壓力,提早拿出來賣看看現金可不可以先轉出來,少賺一點無所謂.

而我也稱基觀察一下,看屋狀況和出價狀況.
(畢竟我不是仲介,我很少接觸自住戶,所以我都搞不太清楚他們在想啥)

而當然,目前我的房子是兩房,所以看到一大堆自住戶靠盃兩房.

就算你跟他講得很清楚.
"阿你花個幾萬塊輕隔間,不就變三房了,隔哪我都幫你想好了,要工班我也可以介紹給你"

但是廣大的自住戶就是不肯買單.

so...他們出價就一直壓在兩房的範圍內.

那好,我這幾天準備要搬家了.

之後就花個幾萬塊,隔三房,從新簽約從新賣.

開價+50萬,底價+30萬.

依然是便宜的三房....但是我只花了更少的成本.

你既然要我屋主動手,那我當然不但把成本灌上去,我還要賺利潤阿.

我花多少錢裝潢整建,我一定會加一倍以上的賣價上去.

例如,房屋500萬,都不動,利多成漲後賣700萬.

但如果我額外裝潢整理花50萬,那我要賣800萬.然後會有人買單.

so...投資客基本概念就是這樣..我花多少,我就要賺兩倍獲利回來.

而搞不清楚的自住戶,永遠錯過便宜的東西,買到貴的.也是這樣.


也是今年年初和朋友去看他自住的房子,仲介另外介紹一間雙面路超爛店面.

我一聽整個眼睛亮了起來,當下打電話回家叫我媽開電腦看google地圖.

並且當場和我朋友去看.

一看,50年磚瓦屋,整個屋子爛到底,我就問我朋友"如果是你,你買不買"

他說"送給我我也不要"

後來這間..開1200萬,我門家下1000但後來因為斡旋順序問題,被上面那個買走.

三個星期前,我和我朋友吃東西又經過那邊.

那間的隔壁有另外兩間都拿出來賣,大小一樣,屋況差不多.

一間開1700一間開1800.

然後我就跟他講"這就是你和我的差別..."


當然反過來講.

因為我很少接觸自住戶.

所以有時後我搞不太清楚他們在想啥.

有利多的,會漲比較多的不買.

專買利多出盡,看起來已經很好的東西.

另外,每天靠盃投資客裝潢加價賣他.

但是沒整理過低價賣他,他又不買.

最後又買了投資客整理過加價後的物件.

這....我一直覺得我的技術不好也是這樣.

我應該可以從自住戶身上撈到更多的錢,只可惜我還是搞不太清楚他們在想啥..XD

so..我還在想,等我廚師丙級拿一拿後.

我是不是應該把練舞的時間調整到早上去,然後把下午和晚上空出來.

去當個半年房仲,體驗了解一下自住戶到底在想啥...XD

好像這也是滿有趣的一件事情.

只是這樣我睡覺時間可能就變少很多,不能每天睡10個小時了.


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◆ From: 114.39.5.75
推 jaredyu:自住戶幾乎每個都是獨立的個體，價值觀跟要求都不一樣，像  08/05 00:08
→ jaredyu:我跟我朋友二人(其中一人已買到)都是要自住，但想法與重視  08/05 00:09
→ jaredyu:的東西都盡相同。反過來說投資客買房的邏輯就被整合的很接  08/05 00:10
→ jaredyu:近，這應該是兩者最大的不同。                            08/05 00:11
→ riya:多數第一介意屋齡，再來是單價一定要跟周遭近似，不論好壞     08/05 00:12
→ riya:比如面公園要比實價多5萬，置產客可能一看10就加下去          08/05 00:13


這其實讓我想到另外一件很有趣的事情.

以前我爸媽沒啥經驗.

台中某棟透天要賣670.

自己打掃,油漆,賣....的超辛苦,出價一直卡在630破不了650.

後來有個仲介跑過來說,你把這間簽專約給我,我幫你賣.

但是期中,我會花錢整理,你們都不要管,錢我出,賣不掉算送你們的.

但是700萬以上,利潤對分.
(當然最近的法令通過,這種拆帳的仲介方式行不通了)

我媽答應了.

最後...兩個月內(大約一個半月) 760賣掉.

整理效果的功力就是當年這樣讓我媽嚇到的..XD

那間整理我也有去看.

他就把門窗全換掉,油漆,1F輕隔間弄個孝親房.

賣價...差160萬....正確來講是2成多.


自住戶最愛當肥羊,一點都不假.
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.5.75          (08/05 00:18)
推 rath:e大真厲害 你買都賺錢 我朋友買這兩年奢侈稅都賠錢            08/05 00:14

這兩年玩到賠錢?

可以問一下是哪裡嗎...@@a..

這兩年應該是賺爆的年代耶...台北除外.

→ riya:其次，多數一開始都非電梯不可，後來就妥協公寓低樓層，台北   08/05 00:15
→ riya:我是自住客，身旁也多自住客，自住客會遲疑，算了解想法       08/05 00:16
→ riya:自住客會希望多點人背書這房子ok，所以出手慢                 08/05 00:17
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.5.75          (08/05 00:19)
推 hhcelll:c大是不是怪怪的,看他文章怎麼覺得這人怪怪的              08/05 00:21

其實我也覺得是不是我怪怪的.

但...我賺得到錢還滿爽的..XD

怪就讓他怪吧.
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.5.75          (08/05 00:22)
推 este1a:樓上大不敬                                               08/05 00:26
推 MATSUMIA:就懶嘛... 有此我家搬新家，隔壁本來嫌差不買             08/05 00:30
推 xyz1222:台北這兩年跌? 應該是新北吧                              08/05 00:30

台北不是跌,是漲不多.

這樣有些玩命的投資客,可能會被逼到賠本出貨.

新北漲翻了,應該不會有這種狀況.

推 MATSUMIA:看到整理完跑去找仲介要買，說又沒什麼整理               08/05 00:32
→ MATSUMIA:開我家的買價要買                                       08/05 00:32
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.5.75          (08/05 00:37)
推 becker:自住客時間機會成本高，一般怕麻煩去整理房子，沒啥好奇怪   08/05 00:51
推 moocya:就有些人只看屋齡、裝潢，看到裡面髒亂就嫌到爆炸…人家地   08/05 00:54
→ moocya:點好阿！地點可以改嗎？                                   08/05 00:55
→ MATSUMIA:說怕麻煩，但是進去還不是敲敲打打...                    08/05 01:01
推 becker:現在要買到地段好，屋況佳，價格合理，三項兼具甚難         08/05 01:02
推 rath:買台北啊 捷運旁邊啊~                                       08/05 01:12

應該不是買新開捷運吧.

舊有捷運 = 利多出盡 = 漲很慢..@@

這樣他成本只要抓個1成...10%.

一年漲5%...他沒買便宜就是要先套2年.

跟他講,快離開台北吧,台北留給自住戶.

我們不要去破壞他們的居住正義....

我們去拯救中南部那些一年20%~35%的地區.

→ MATSUMIA:屋況是不是真的好，你要住進去才知道XD                   08/05 01:14
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.5.75          (08/05 02:06)
推 mark1227:我是買沒有整理的  然後在裝潢一下 真的很不一樣          08/05 09:17
→ september02:投資客是貪心的買家,自住客是比投資客更貪心的買家     08/05 09:55
→ chyou2003:自住客沒經驗，通常是找對他而言90~100分的房子          08/05 10:55
→ chyou2003:投資客找的是可以賺錢的房子                            08/05 10:56

其實以前想法是.

我房子簡單一點賣自住戶.

反正他們會照他們喜歡的樣子去裝潢佈置.

所以整理也都弄得很簡單,讓他自由度很大.

後來才發現,自住戶根本懶到底.

最好你就一開始就弄漂漂亮亮給他住...=.=

好吧,我真的不太懂自住戶在想啥.
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.5.75          (08/05 11:43)
推 spmark:現在的自住戶很多都是要漂亮但不一定堪用的裝潢             08/05 11:44
→ spmark:說c大怪怪的喔？恩，他七八年前的文章看起來都很正式很專業  08/05 11:45
→ spmark:今年看到的都比較鄉民化                                   08/05 11:45

沒辦法,人會被傳染.

以前是用裡工的方式在解釋.

可是大家都用感性的方式在回我.

所以...我也被扭曲了.


果然Ptt是個可怕的地方...XD
※ 編輯: ceca            來自: 114.39.5.75          (08/05 11:47)
推 rebecca226:我是自住客,跟你分享一下. 三年前我買了房子,也買了一   08/05 12:58
→ rebecca226:堆裝潢雜誌想要重新裝潢;三年過去了,結果我只有加裝了   08/05 12:59
→ rebecca226:一些系統櫃。 我有很多改裝的想法,跟朋友討論也都覺得   08/05 13:00
→ rebecca226:照我的想法改裝應該很不錯,但,身為一個忙碌的上班族,我  08/05 13:01
→ rebecca226:哪有時間去找工班什麼的?單是裝那個系統櫃,從找廠商,比  08/05 13:02
→ rebecca226:價比評價,我都覺得快要overloading...                  08/05 13:03
→ rebecca226:說穿了,就是我不是專業的。                            08/05 13:05
→ rebecca226:假如說這是我的工作,自然我會有一些協力廠商,各種方式   08/05 13:42
→ rebecca226:都可以評估。  所以我想說的是,下次我再買房子,除非價   08/05 13:42
→ rebecca226:差真的很大或屋齡太高,不然我還是會選擇基本配置都符合  08/05 13:43
→ rebecca226:我的需求的房子ㄟ...   只要家具換一換就好的這種       08/05 13:44
推 Cyoan:其實仲介公司應該都有配合的工班可以介紹                    08/05 14:13
推 rebecca226:是啊  網路找一找也很多  但沒合作過總是會想很多       08/05 17:06
推 k0939770752:我們是住不同個時空嗎?這兩年大台北地區漲了超多上來   08/05 17:14
推 lionwiner:我是自住客，也在找屋！我就會偏好仲介口中沒有屋況的房  08/05 17:37
→ lionwiner:子！給我一堆裝璜最後也是打掉的吧！但是這又卡到一個    08/05 17:38
→ lionwiner:問題，預算！如果房子只要整理倒還好，連房間都要重隔    08/05 17:39
→ lionwiner:加上整理太多的話！卡了預算就只能猶豫再三了            08/05 17:39
推 MATSUMIA:大多數的房子不需要重新隔間，很多都是設計師的需要       08/05 17:40
推 lionwiner:我遇過一些是前屋主把三房打成2房或是3房變4房的...      08/05 17:42
→ MATSUMIA:假設你買的是屋齡20以上的中古屋，你可以問仲介或工班     08/05 17:43
→ lionwiner:不過也許我就是過度高估裝璜成本的 Orz                  08/05 17:43
→ MATSUMIA:大方向沒動的話只需要敲掉，磚塊也是照敲不誤             08/05 17:43
推 lionwiner:了解了解‥先來找朋友合作的工班研究一下                08/05 17:46
推 Joline:這是篇以投資客揣測自住客心態的文章 所以才會有很多你無法  08/05 18:06
→ Joline:理解的點 你不解為何自住客要買到90分利多出盡的房子        08/05 18:06
→ Joline:但就是因為要住進去生活阿 每天要生活吃飯睡覺的地方 你能   08/05 18:07
→ Joline:不挑剔不謹慎嗎?地點環境格局加上未來規劃 能影響決策的因   08/05 18:08
→ Joline:速太多太多 台北人把人生辛苦賺的錢砸下去買一個小小螞蟻窩  08/05 18:09
→ Joline:當然看在你眼中就是猶豫不決 比不上資本雄厚的投資客爽快    08/05 18:11
→ Caitsithdx:投資看未來，自住看現在，所以自住客不會買潛力物件     08/05 22:00

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